Podatek VAT przy sprzedaży nieruchomości — kiedy trzeba zapłacić?

Rynek nieruchomości to obecnie jedna z najlepszych metod na inwestowanie pieniędzy, uzyskanie dochodu pasywnego lub szybkie wzbogacenie się. Sprzedaż nieruchomości przez biuro, pomimo tego, że zajmuje się ono obsługą transakcji od a do z, niesie jednak ze sobą kilka wątpliwości. Jedną z nich jest problematyczna kwestia podatku od towarów i usług, czyli VAT. Kto powinien go zapłacić, kiedy następuje zwolnienie, kogo zupełnie nie dotyczy? Pytania te pojawiają się najczęściej zanim nastąpi sprzedaż nieruchomości. Kiedy VAT jest należny, a w jakim momencie nie, powinien ze szczegółami wyjaśnić poniższy artykuł.

Czym jest podatek VAT

W Polsce pierwszy raz podatek VAT pojawił się w 1993 roku, kilka lat po zmianach ustrojowych. W Europie danina ta została wprowadzona o wiele wcześniej, bo w 1954 roku we Francji. Trzynaście lat później stał się on obowiązkowy dla wszystkich krajów Unii Europejskiej, jako element wprowadzający harmonię podatkową na terenie wspólnoty. VAT dotyczy towarów i usług, w tym również nieruchomości. Jest to danina dotykająca zarówno sprzedawców, jak i nabywców. Sprzedający, prowadzący zorganizowaną działalność z rozliczeniem VAT, powinien doliczyć odpowiednią kwotę do ceny netto (najczęściej 23%), a następnie ją odprowadzić do właściwego Urzędu Skarbowego. Kupujący natomiast pokrywa całą kwotę z własnej kieszeni, nawet jeśli nastąpiła sprzedaż nieruchomości przez biuro pośredniczące. W pewnych przypadkach podatek ten podlega odliczeniom.

Sprzedaż nieruchomości — kiedy VAT jest nieobowiązkowy?

Bez obaw o konieczność doliczenia tej daniny mogą wystawiać na sprzedaż te osoby, które pozbywają się majątku prywatnego. Dotyczy to w szczególności domów, działek, kamienic, pawilonów i innych miejsc, w których posiadaniu dana osoba jest od wielu lat. Handel tego typu nie może nieść ze sobą znamion działalności gospodarczej, zatem nie może być powtarzalny, zorganizowany, nastawiony na stały zarobek. Zwykła sprzedaż nieruchomości przez biuro jest najczęściej traktowana jako oferta prywatna, niepodlegająca opodatkowaniu z tytułu VAT. Chcąc zatem wystawić rodzinną posiadłość na sprzedaż, warto zatroszczyć się jedynie o skutecznego pośrednika. Obawy o dodatkowe koszta w tym przypadku pozostają nieuzasadnione.

Konieczność zapłacenia podatku VAT

nowe mieszkania

Zupełnie inna sytuacja pojawia się w momencie, w którym inwestor nabywa nieruchomość, remontuje ją, a następnie wystawia na sprzedaż. W tym przypadku działanie może być określone jako zorganizowane, zatem noszące znamiona działalności gospodarczej. W praktyce bardzo trudne do udowodnienia jest, jeśli sytuacja tego typu wystąpiła jeden raz. Najczęstszą linią obrony sprzedawcy pozostaje fakt zmiany życiowych planów i odstąpienia od chęci wykorzystania lokalu. Jednak w momencie, w którym sytuacja ta zaczyna się powtarzać, argumenty te tracą na znaczeniu. W przypadku potrzeby prowadzenia działań zarobkowych związanych ze skupem nieruchomości i ich ponownym wystawianiem na sprzedaż z zyskiem, inwestor musi wziąć pod uwagę konieczność zalegalizowania swoich czynności pod szyldem firmy.

Dodatkowymi okolicznościami sugerującymi zorganizowane działanie, jest przykładowo podział działki na części przed sprzedażą lub doprowadzenie mediów i dokonanie generalnego remontu na tuż przed wystawieniem oferty. Wykonanie we własnym zakresie silnych działań marketingowych również wskazuje na to, że może to być zajęcie prowadzone z nastawieniem na zysk. Sprzedaż mieszkania przez biuro nieruchomości minimalizuje to ryzyko, ponieważ zlecanie akcji reklamowych leży najczęściej w gestii samego pośrednika, nie jest zatem czynnikiem zależnym od posiadacza domu lub gruntu.

Jak rozliczyć VAT?

W przypadku firm określona ustawą danina powinna być odprowadzona do Urzędu Skarbowego. Należy to zrobić za pomocą formularza VAT-7, do 25 dnia miesiąca za poprzedni miesiąc, lub z użyciem VAT-7K w przypadku rozliczeń kwartalnych, również do 25 dni po upływie okresu rozliczeniowego. W przypadku sprzedaży nieruchomości przez biuro, z której korzystają osoby prywatne, tego typu obowiązek podatkowy nie występuje. Warto również zauważyć, że wspomniane wcześniej czynności mogące wskazywać na zorganizowaną działalność (podział gruntu celem uzyskania wyższego zysku łącznego) również nie muszą prowadzić do rozliczenia VAT. Prawo posiadania wiąże się nierozerwalnie z możliwością swobodnego zarządzania majątkiem, a tym samym interpretacje sądowe są najczęściej korzystne dla sprzedającego.

Najlepszym rozwiązaniem w przypadku oferty prywatnej jest dokonanie sprzedaży nieruchomości przez biuro. Pośrednik zajmie się nie tylko znalezieniem kupca, ale też dopilnuje wszystkich kwestii formalnych. W zakresie płacenia podatku VAT nie ma żadnych wątpliwości, jeśli sprzedawca nie wykonuje cyklicznych, zorganizowanych akcji nastawionych na zysk i popartych działaniami marketingowymi. Jeśli inwestor chce uzyskiwać stałe zyski ze sprzedawania domów, mieszkań bądź gruntów, powinien niezwłocznie zarejestrować własną działalność gospodarczą i wybrać system opodatkowania.